Financovanie kúpy bytu či domu cez realitnú kanceláriu: Ako prejsť celým procesom bezpečne a v pokoji?

Kupujúci, ktorí prichádzajú cez realitnú kanceláriu, predstavujú najsilnejšiu skupinu mojich klientov. Cesta od prvého kontaktu až po odovzdanie kľúčov má však svoje presné pravidlá. Pokusy o ich obchádzanie sa nevyplácajú – naopak, ak sa celý proces od začiatku nastaví pevne a správne, chráni to peniaze, čas aj nervy všetkých zúčastnených strán.

1. Finančná príprava ako pevný základ

Celý proces úspešnej kúpy sa začína dobrou finančnou prípravou, kde je potrebné mať absolútne jasno v číslach. Na prvé stretnutie je nutné prísť ešte pred podpisom rezervačnej zmluvy a pred zaplatením akéhokoľvek poplatku. Pre klientov prepočítam maximálny úverový rámec, ukazovatele DTI, DSTI a stresový test podľa pravidiel NBS. Týmto úkonom zistíme maximálnu možnú úverovú angažovanosť.

Keďže banky podľa pravidiel NBS financujú bývanie najviac do 80 % hodnoty nehnuteľnosti (LTV) a len výnimočne do 90 %, dôležitou témou je aj zabezpečenie hotovostnej časti platby. Ak kupujúci vlastné zdroje pripravené nemá, netreba prepadať panike. Existuje niekoľko spôsobov, ako tento rozdiel dofinancovať, pričom riešenia sa vždy preberajú na osobnom stretnutí.

2. Rezervácia s bezpečným časovým vankúšom

Akonáhle sa nájde vhodná nehnuteľnosť, prichádza na rad podpis rezervačnej zmluvy. V tejto fáze je kľúčové nastaviť bezpečný časový horizont – ideálne minimálne šesť až osem týždňov. Dostatok času zabezpečí potrebný pokoj a ochráni pred zbytočným tlakom. Klientom sa v tomto bode dôrazne odporúča dôkladná právna kontrola všetkých zmlúv u overeného právnika, na ktorého v prípade potreby rada poskytnem priamy kontakt. Právna istota je vždy prvoradá.

3. Znalecký posudok a cesta do banky

Hneď po úhrade rezervačného poplatku je potrebné objednať znalecký posudok. Po jeho vyhotovení sa preberá kormidlo a celý proces smeruje na finálne schválenie do banky. Klienti dostávajú prehľadný zoznam potrebných dokladov vopred, spoločne sa podpíše žiadosť o úver a následne sa už o schvaľovanie nemusia starať. O schválení úveru rozhoduje banka.

4. Podpis zmlúv a bezproblémové čerpanie

Po schválení úveru nasleduje fáza podpisov a samotné čerpanie peňazí. Banka financie uvoľní hneď, ako sa splnia jasne stanovené podmienky. Pri kúpe bytu alebo domu to bývajú štandardne tieto podmienky čerpania:

• Podpísané kúpne zmluvy s úradne overenými podpismi predávajúcich.
• Návrh na vklad záložného práva s pečiatkou z katastra.
• Poistenie majetku so zriadenou vinkuláciou v prospech banky.
• Doklad o uhradení zvyšnej časti kúpnej ceny z vlastných zdrojov.

Pri procese čerpania treba brať do úvahy interné lehoty banky na spracovanie dokumentov, ktoré zvyčajne trvajú približne desať pracovných dní. Na celý priebeh sa však dôsledne dohliada, aby sa nestratil ani jeden deň.

5. Úspešný koniec a nový domov

Akonáhle je čerpanie úspešne ukončené, predávajúci dostane celú kúpnu cenu a po povolení vkladu katastrom sú noví majitelia zapísaní na liste vlastníctva. V tom momente sa celý proces bezpečne uzatvára. Podľa lehôt uvedených v kúpnej zmluve si už noví vlastníci môžu v plnom pokoji prevziať nehnuteľnosť od realitnej kancelárie a začať novú životnú etapu.